Asbestattest gemene delen verplicht vanaf 2027: waarom beter nu al plannen

Beheer je appartementsgebouwen met mede-eigendom? Dan staat er een belangrijke deadline voor de deur. Vanaf 1 januari 2027 moet elk gebouw van vóór 2001 met gemene delen beschikken over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen. Wie vandaag al plant, vermijdt straks wachttijden, verkoopvertragingen en last minute druk op de VME.

Voor veel syndicussen lijkt 2027 nog veraf. Maar in de praktijk vraagt een goed georganiseerd traject tijd: documenten verzamelen, toegang regelen tot technische ruimtes, bewoners informeren, plaatsbezoeken inplannen en monsternames laten analyseren in het labo. Bovendien waarschuwt OVAM dat de beschikbaarheid van asbestdeskundigen zal afnemen naarmate de deadline dichterbij komt. Dat kan leiden tot langere wachttijden en tijdelijk hogere tarieven.

Bij Prevebo helpen we om deze verplichting vlot, gestructureerd en efficiënt aan te pakken. Zeker wanneer je meerdere gebouwen beheert, loont het om tijdig een planning op te maken.

🏢 Wat is een asbestattest gemene delen?

Een asbestattest gemene delen brengt in kaart waar asbest aanwezig is in de gemeenschappelijke delen van een gebouw en of het gebouw bij normaal gebruik asbestveilig is. Denk onder meer aan de inkomhal, traphal, technische ruimtes, stookplaats, kelders, dak, leidingschachten, liftinfrastructuur en andere delen die door de mede-eigenaars gedeeld worden.

Het attest zegt niet zomaar “asbest” of “geen asbest”. Het geeft ook aan:

• welke asbestverdachte of asbesthoudende materialen aanwezig zijn;

• in welke toestand die materialen zich bevinden;

• welk risico ze vormen voor bewoners, gebruikers en bezoekers;

• welke maatregelen aangewezen zijn om het gebouw asbestveilig te beheren.

Belangrijk: asbestveilig betekent niet hetzelfde als asbestvrij. Een gebouw kan nog verborgen of ingesloten asbest bevatten, bijvoorbeeld in wanden, vloeren of onderliggende constructies. Het attest helpt om de gekende risico’s correct te beheren.

🎯 Voor welke gebouwen is het asbestattest gemene delen verplicht?

Vanaf 1 januari 2027 is een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen verplicht voor gebouwen:

• met mede-eigendom;

• met gemeenschappelijke delen;

• gebouwd vóór 2001.

  
  

  

Bij een overdracht van een privatief deel, zoals de verkoop van een appartement, moet vanaf dan ook een kopie van het asbestattest van de gemene delen beschikbaar zijn. Zonder dat attest kan een verkoop vertraging oplopen of praktisch geblokkeerd raken.

Daarnaast moet tegen 2032 elk gebouw over een asbestattest beschikken, ook alle privatieve delen. Bij verhuur geldt vandaag al dat een eigenaar die over een asbestattest beschikt, een kopie moet bezorgen aan nieuwe huurders.

⏳Waarom vraag je als syndicus het asbestattest beter vandaag al aan?

1. Je vermijdt wachttijden richting deadline 2027

   
   

   Hoe dichter we bij 1 januari 2027 komen, hoe groter de druk op de markt. OVAM geeft zelf aan dat de beschikbaarheid van asbestdeskundigen kan afnemen, met langere wachttijden en mogelijk tijdelijk hogere tarieven als gevolg. Door nu al te plannen, kunnen de onderzoeken gespreid worden tot eind 2026.

   
   

   Voor syndici met meerdere gebouwen is dat cruciaal. Eén gebouw inplannen lukt vaak nog vrij vlot. Een volledige portefeuille tijdig laten onderzoeken vraagt een doordachte planning.

   
   

2. Je voorkomt problemen bij verkoop van appartementen

   
   

   Vanaf 2027 moet bij de verkoop van een privatief deel ook het asbestattest voor de gemene delen beschikbaar zijn. Is dat attest er niet, dan kan dat de verkoop vertragen. Voor eigenaars, notarissen en vastgoedmakelaars zorgt dat voor frustratie en onnodige druk op de syndicus.

   
   

   Door het attest vooraf te regelen, bied je mede-eigenaars duidelijkheid en vermijd je paniek wanneer een verkoopdossier plots snel moet doorgaan.

   
   

   

   
   

3. Je informeert bewoners en kopers correct

   
   

   Nieuwe mede-eigenaars willen weten in welke staat het volledige gebouw zich bevindt. Niet alleen het appartement zelf telt, maar ook de gemene delen: het dak, de traphal, de kelder, het stooklokaal, de technische ruimtes en de leidingen. OVAM benadrukt dat het attest helpt om nieuwe eigenaars volledig en correct te informeren.

   Voor een VME is dit ook een vorm van professioneel en transparant beheer.

   
   

4. Je krijgt beter zicht op renovatiekosten en onderhoudsplanning

   
   

   Een asbestattest kan waardevolle informatie opleveren voor het meerjaren onderhoudsplan. Zeker bij geplande renovaties is het belangrijk om vooraf te weten of er asbestmaterialen aanwezig zijn. Zo vermijd je onverwachte meerkosten tijdens werken.

   
   

   Denk bijvoorbeeld aan leidingisolatie, pleisterwerk, technische lokalen of liftinfrastructuur. Wanneer asbest pas tijdens de uitvoering van werken ontdekt wordt, kan dat de planning en het budget zwaar onder druk zetten.

   
   

🔍 Wat onderzoekt de asbestdeskundige tijdens het plaatsbezoek?

Bij een standaardonderzoek voert de asbestdeskundige een niet-destructieve asbestinventarisatie uit. Dat betekent dat de deskundige het gebouw onderzoekt zonder structurele schade aan te brengen. Volgens OVAM omvat een standaardonderzoek onder meer een visueel en auditief onderzoek, verplichte monsternames waar nodig, een beoordeling van de toestand en het risico, advies over het omgaan met asbestmaterialen en foto’s van de vaststellingen.

Onderstaande materialen zijn altijd verplicht te bemonsteren:

• Pleisterwerk

• Crepi

• Spuitlagen

• Bevlokking

• Thermisch isolerend materiaal in gips en/of cement

Aanvullend kunnen ook andere asbestverdachte stalen genomen worden. Indien u deze monsternames weigert, dan moet de asbestdeskundige deze materialen als asbesthoudend opnemen in het asbestattest.

Een standaardonderzoek omvat normaalgezien géén onderzoek naar:

• ingesloten asbest;

• ondergrondse objecten;

• moeilijk toegankelijke of ontoegankelijke ruimtes;

• delen die buiten de opdracht vallen.

Wanneer er renovatiewerken gepland zijn, kan aanvullend onderzoek aangewezen zijn. Dat kan bijvoorbeeld door destructieve handelingen om verborgen asbest op te sporen in de gebouwdelen waar werken uitgevoerd moeten worden.

📋 Hoe bereid je als syndicus het asbestattest gemene delen goed voor?

Een vlot traject begint vóór het plaatsbezoek. Hoe beter de voorbereiding, hoe efficiënter de asbestdeskundige kan werken.

1. Verzamel de juiste documenten

   
   

   Verzamel vooraf alle relevante informatie, zoals bouwplannen, bestaande asbestinventarissen, facturen van renovatie- of asbestverwijderingswerken, foto’s van werken, informatie over erfgoedstatuut en de basisakte of statuten van het gebouw. In het opdrachtformulier staan alle relevante documenten die nuttig zullen zijn en bij voorkeur voor het plaatsbezoek door de asbestdeskunige bezorgd worden.

   
   

   Voor syndicussen is vooral de basisakte belangrijk. Daarin staat welke delen privatief en welke delen gemeenschappelijk zijn. Als dit niet duidelijk is, kan de asbestdeskundige bepaalde delen zowel als gemeenschappelijk als privatief beschouwen in het onderzoek.

   
   

2. Regel toegang tot alle ruimtes

   
   

   De syndicus of vertegenwoordiger van de VME zorgt best voor een vlotte toegang tot alle ruimtes die onderzocht moeten worden. Denk aan kelders, zolders, technische lokalen, kokers, bergingen, liftmachinekamers, stooklokalen, garages en eventuele privatieve delen waar gemeenschappelijke leidingen of constructiedelen doorlopen.

   Een goede toegankelijkheid helpt vermijden dat de asbestdeskundige een tweede keer moet langskomen.

   
   

3. Informeer bewoners vooraf

   
   

   Sommige gemene delen zijn enkel bereikbaar via privatieve delen, bijvoorbeeld terrassen, kokers of technische doorgangen. In dat geval moet toegang vooraf georganiseerd worden. Bewoners tijdig informeren voorkomt misverstanden en zorgt ervoor dat het plaatsbezoek efficiënt kan verlopen.

🔑 Wat houdt een plaatsbezoek in?

Op basis van de info die de asbestdeskundige gekregen geeft doet hij een rondgang in de te onderzoeken gebouwdelen. De asbestdeskundige moet monsters nemen in de gevallen beschreven in het inspectieprotocol en zal die vooraf aan u toelichten. De monstername gebeurt steeds op een veilige manier zonder dat hierbij bijkomende risico's worden veroorzaakt bij het verdere dagelijkse gebruik van het gebouw.

Tijdens de rondgang moet de asbestdeskundige foto's nemen die op de databank van OVAM opgeladen worden. Dit zijn foto's van de materialen, overzichtsfoto's of foto's om de situatie te verduidelijken. Hierbij wordt altijd rekening gehouden met de privacy van de bewoners.

📄 Wat gebeurt er na het plaatsbezoek?

Na het plaatsbezoek verwerkt de asbestdeskundige alle gegevens in de OVAM-databank. Indien er monsters genomen werden, wordt eerst de labo-analyse gedaan. Daarna ontvang je het asbestattest als pdf-bestand. Mede-eigenaars kunnen het asbestattest voor de gemene delen nadien ook raadplegen via de Woningpas.

De geldigheid bedraagt standaard 10 jaar voor overdracht. In sommige gevallen, bijvoorbeeld bij asbesthoudende materialen met een hoog risico, kan de geldigheid beperkt worden tot 5 jaar. Wanneer er geen asbestmaterialen gevonden zijn en het attest werd afgeleverd vanaf 8 april 2024, is het attest onbeperkt geldig voor overdracht.

➕ Extra voordeel: asbestattest gemene delen combineren met EPC gemene delen

Voor syndicussen is dit hét moment om verschillende wettelijke verplichtingen slim te bundelen. Wanneer je het asbestattest gemene delen combineert met het EPC gemene delen, beperk je de administratieve last en kan je plaatsbezoeken efficiënter organiseren.

Bij Prevebo bekijken we samen met jou:

• welke gebouwen prioritair zijn;

• waar asbestattest en EPC gemene delen gecombineerd kunnen worden;

• hoe we plaatsbezoeken logisch bundelen;

• welke documenten vooraf nodig zijn;

• hoe je de VME duidelijk informeert;

• hoe je jouw volledige portefeuille gespreid richting 2027 in orde brengt.

Zo behoud je overzicht over planning, budget en wettelijke verplichtingen.

Ook het combineren van privatieven met de gemene delen is zeker een mogelijkheid.

🤝 Waarom kiezen syndicussen voor Prevebo?

Als syndicus wil je vooral één ding: dossiers die correct, vlot en zonder eindeloze opvolging afgerond worden. Bij Prevebo combineren we technische expertise met persoonlijke service. Je krijgt geen anoniem traject, maar een partner die meedenkt.

Bij Prevebo mag je rekenen op:

• Snelle opstart en korte doorlooptijden

We plannen snel in en werken vlot af, zodat jouw dossiers tijdig afgerond zijn.

• Een ervaren team van experten

Onze deskundigen kennen de realiteit van appartementsgebouwen, VME’s en technische dossiers.

• Duidelijke communicatie en praktische opvolging

Je weet waar je aan toe bent, welke documenten nodig zijn en welke stappen volgen.

• Scherpe prijzen, geen verborgen kosten

Wij maken duidelijke afspraken rond staalnames, zonder verdoken kosten.

❓Veelgestelde vragen: asbestattest gemene delen

• Is het asbestattest gemene delen verplicht voor elk appartementsgebouw?

  
  

Het attest is verplicht voor gebouwen met mede-eigendom en gemene delen, gebouwd vóór 2001. De verplichting geldt vanaf 1 januari 2027.

Stel dat een appartementsgebouw volledig van 1 eigenaar is, kan die beslissen om 1 asbestattest op te maken voor het volledige gebouw. Wil die eigenaar echter de eenheden apart verkopen, dan moet er een asbestattest gemene delen zijn en een attest per appartement.

• Wie vraagt het asbestattest gemene delen aan?

  
  

In de praktijk volgt de syndicus dit meestal op namens de VME. De syndicus verzamelt de nodige documenten, plant het plaatsbezoek en zorgt voor toegang tot de gemene delen.

• Kan een appartement verkocht worden zonder asbestattest gemene delen?

  
  

Vanaf 1 januari 2027 moet bij de verkoop van een privatief deel ook een kopie van het asbestattest voor de gemene delen beschikbaar zijn. Ontbreekt dat attest, dan kan de verkoop geblokkeerd worden en vertraging oplopen.

• Wat kost een asbestattest gemene delen?

De kostprijs van een asbestattest is sterk afhankelijk van de grote en complexiteit van het gebouw.

Bepalende factoren voor de prijs zijn:

• De oppervlakte van het gebouw

• Eventuele bijgebouwen

• Aantal staalnames afhankelijk van aantal asbestverdachte materialen

• Vaste retributiekost van OVAM

Bij Prevebo krijg je steeds een offerte op maat van jouw gebouw, zonder verborgen kosten.

• Moet alle asbest verwijderd worden?

  
  

Nee. Niet alle asbestmaterialen moeten automatisch verwijderd worden. Soms volstaat veilig beheer, zolang er geen gezondheidsrisico is voor bewoners, gebruikers of bezoekers.

• Hoe lang is een asbestattest geldig?

  
  

De standaard geldigheid bedraagt 10 jaar. Bij hoogrisicomaterialen kan de geldigheid beperkt worden tot 5 jaar. Wanneer er geen asbestmaterialen gevonden zijn en het attest werd afgeleverd vanaf 8 april 2024, is het onbeperkt geldig voor overdracht.

• Is een asbestattest voor een garage ook verplicht?

  
  

Ja, wanneer de garage voor 2001 gebouwd is, heb je een asbestattest nodig als deze een oppervlakte heeft van 20m² of meer. Ook wanneer de garage kleiner is dan 20m² en deze deel uitmaakt van een groter gebouw wordt die mee onderzocht.

• Ik verkoop een appartementsgebouw met meerdere appartementen, heb ik meerdere asbestattesten nodig?

Wanneer meerdere wooneenheden tegelijk verkocht worden, moet voor elke wooneenheid een apart asbestattest opgemaakt worden. Ook de gemeenschappelijke delen hebben een afzonderlijk attest.

• Mijn pand wordt opgesplits voor verkoop, hoeveel attesten heb ik nodig?

  
  

Als 1 pand opgesplitst wordt om te verkopen aan verschillende kopers, wordt een attest per onderwerp van verkoop opgesteld. Bijvoorbeeld als een pand een woning en winkel bevat en deze aan 2 nieuwe eigenaars worden verkocht. Dan heb je 1 asbestattest nodig voor de woning, 1 voor het kantoor en een attest van de gemene delen.

📆 De deadline van 2027 komt sneller dan je denkt

De verplichting voor het asbestattest gemene delen lijkt vandaag misschien nog beheersbaar. Maar zodra de deadline dichterbij komt, zullen duizenden VME’s tegelijk actie moeten ondernemen. Dan worden agenda’s van het beperkt aantal Asbestdeskunigen Inventarisatie (ADI) voller, wachttijden langer en dossiers moeilijker te plannen.

Wie nu start, houdt controle en kan zorgeloos 2027 tegemoet.

Wil je de asbestattesten gemene delen voor jouw gebouwen vlot afvinken?

Bespreek jouw portefeuille met de experten van Prevebo. We bekijken samen welke gebouwen prioritair zijn, hoe je plaatsbezoeken slim bundelt en hoe je jouw VME’s tijdig in orde brengt voor 2027.

Vraag jouw offerte op maat aan en ontvang binnen 24 uur een duidelijk voorstel.